適正な地代って、どうやって決めているの？

地主さん・借地人さん双方から、
「結局、地代って何を基準に決めるんですか？」

という質問をよくいただきます。

特に、地主さんからは、

「うちの地代安くないですか？」

と聞かれることが多いです。

結論から言うと、
適正地代は感覚や話し合いだけで決めるものではなく、
きちんとしたルール（＝不動産鑑定評価基準）に基づいて査定されます。

今回は、その考え方をできるだけ分かりやすくご紹介します。

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地代には「2つの考え方」があります

不動産鑑定評価の世界では、賃料（地代）を大きく次の2つに分けて考えます。

① 正常賃料（新規賃料）

これは、
「これから新しく契約するとしたら、いくらが妥当か」
という、市場ベースの賃料です。

いわゆる新規契約の家賃・地代のイメージですね。

② 継続賃料

一方で、借地の問題で重要になるのがこちら。

すでに契約関係が続いている当事者同士で、
今後も契約を続ける前提での“適正な地代”
これを「継続賃料」と呼びます。

借地非訟や地代改定で問題になるのは、
ほとんどがこの「継続賃料」です。

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継続賃料を求めるための「4つの方法」

不動産鑑定評価基準では、
継続賃料を求めるために、次の4つの手法が用意されています。

① 利回り法

土地の価格（基礎価格）に、
継続賃料として妥当な利回りを掛けて地代を求める方法です。

そこに必要な経費などを加味して、地代を算出します。

② スライド法

これは比較的イメージしやすい方法で、
今の地代 × 物価や地価の変動率
という考え方です。

「昔決めた地代を、今の経済状況にスライドさせる」
というイメージですね。

③ 賃貸事例比較法

近隣で、
実際に継続している借地の地代事例を集めて、

• 地域性
• 立地
• 個別事情

などを調整しながら、対象地の地代を導き出す方法です。

④ 差額分配法

これは少し専門的ですが、

• 本来あるべき適正地代
• 現在支払っている地代

この差額をどう分けるのが公平かを考え、
地主・借地人それぞれに妥当な配分を行う方法です。

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実務上、「地代改定」まで実際に進むケースは、正直なところそれほど多くありません。

というのも、先ほどご説明したとおり、
地代の査定は4つの手法を併用して判断する必要があり、
その中心となる専門家は不動産鑑定士です。

さらに、昔からの借地契約では、

• 契約書に記載されている借地面積と、実際に使っている面積が違う
• そもそも借地契約書自体が残っていない

といったケースも珍しくありません。

地代の査定には正確な面積の把握が不可欠なため、
ここでは土地家屋調査士の関与も必要になります。

それでもなお、地主・借地人双方の合意に至らない場合は、
借地非訟や裁判へと進むことになりますが、
この場合の専門家は、言うまでもなく弁護士です。

このように、
地代改定には費用も時間も相応にかかるうえ、
仮に地代改定ができた場合の「想定地代」と比較すると、
地代改定以外の方法を選択した方が現実的
という判断になるケースがほとんどです。

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当社では、こうした背景も踏まえたうえで、
一つの答えに固執するのではなく、
複数の視点から検討し、
「もっと良い手段や対策はないか？」を
ご相談者様と一緒に考えていきます。

初回のご相談は無料です。
また、2回目以降に費用が発生する場合も、
事前にお見積りを提示したうえで進めていきます。

どうぞお気軽にご相談ください。