旧法借地権とは？新法との違いと更新・相続・売却の注意点
実家の相続や売却を考えたとき、不動産会社から「旧法借地権」と聞き、戸惑う方もいるかもしれません。
旧法借地権は、古い法律に基づく権利ですが、現在も存続しているものがあります。ただし、土地を所有している場合と同じように、自由に売却や建て替えができるとは限りません。
この記事では、旧法借地権の意味と新法との違いから、更新・相続・売却時の確認事項まで解説します。
旧法借地権とは？まず土地と建物の所有者を整理
旧法借地権を理解するには、土地と建物それぞれの所有者を整理したうえで、土地を借り始めた時期を確認する必要があります。親から引き継ぐ財産が何かを意識しながら、基本的な仕組みを見ていきましょう。
借地権は「他人の土地に自分の建物を持つ権利」
借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を利用する権利です。借地上の実家では、土地は地主、建物は親というように所有者が分かれています。そのため、親から引き継ぐのは建物と借地権であり、土地そのものは含まれません。なお、借地権が付いた地主側の土地は「底地」と呼ばれます。
借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があり、この記事では実家の借地で一般的な、地主との賃貸借契約に基づく「賃借権」を中心に説明します。なお、駐車場として土地を借りる契約のように、建物の所有を目的としない契約は借地権にあたりません。
1992年8月1日より前に設定された借地権
旧法借地権とは、1992年（平成4年）8月1日の借地借家法施行より前に設定され、存続期間や更新について旧借地法の規定が適用される借地権です。旧借地法自体は廃止されていますが、施行前に設定された借地権には、経過措置として旧法の規定が引き続き適用されます。そのため、「旧法だから権利が失効した」ということはありません。
旧法と新法のどちらが適用されるかは、更新した日ではなく、最初に借地権が設定された時期で判断します。例えば、親が1975年から土地を借り、2015年に契約を更新していても、通常の更新であれば旧法借地権のままです。更新によって自動的に新法へ切り替わるわけではありません。
出典：借地借家法附則
旧法借地権と新法の違いは契約期間と更新の仕組み
旧法と新法では、契約期間の決まり方や、建物の構造による区分が異なります。また、新法でも借地権の種類によって更新の可否が変わるため、契約の種類を分けて比較することが大切です。
旧法は建物の構造によって存続期間が異なる
旧法の存続期間は、建物の構造によって異なるのが特徴です。石造・れんが造・鉄筋コンクリート造といった「堅固建物」は長く、木造をはじめとするそれ以外の「非堅固建物」は短く定められています。さらに、当初の契約で期間を定めたかどうかでも期間が変わるため、新法と比べながら整理しましょう。
| 比較項目 | 旧法・堅固建物 | 旧法・非堅固建物 | 新法・普通借地権 |
| 当初の契約で定められる最短期間 | 30年 | 20年 | 30年 |
| 当初の期間を定めない場合 | 60年 | 30年 | 30年 |
| 更新後の期間 | 原則30年 | 原則20年 | 初回20年、以後10年 |
旧法の当初契約で最短期間より短い期間を定めた場合、その定めは原則として無効となり、期間の定めがない場合と同じ扱いになります。
例えば、木造の実家の契約書に「期間10年」と書かれていても、存続期間は30年として扱われます。このように、契約書の満了日と実際の満了日が一致しないこともあるため、契約書の日付だけで終了時期を判断しないことが大切です。
出典：借地借家法第3条・第4条
新法でも「普通借地権」と「定期借地権」は別物
新法の借地権には、更新ができる「普通借地権」と、契約の更新がない「定期借地権」があります。普通借地権でも、地主は正当事由がなければ更新を拒めず、借地人を保護する仕組みが残っています。そのため、「旧法は借地人に有利、新法は地主に有利」と一括りにはできません。
地主側にとって土地を返してもらいやすいのは、主に定期借地権です。例えば一般定期借地権は、存続期間を50年以上とし、契約の更新や建物の買取請求をしない特約を設ける制度です。旧法と新法の違いを調べる際は、新法のどの借地権と比べた説明なのかを確認してください。
旧法借地権はいつまで続く？更新と費用の注意点
同じ地に住み続けられるかを考える際は、契約の満了日だけでなく、更新の条件や建物の状態を確認します。相続後の負担を把握するためにも、地代や更新料、建物の維持費をあわせて整理しましょう。
期間満了だけで直ちに退去するわけではない
旧法借地権では、建物が残り借地人が更新を請求した場合、地主が正当事由のある異議を遅滞なく述べなければ更新されます。満了後に借地人が土地の使用を続けた場合も、一定の条件のもとで法定更新が成立する仕組みです。
正当事由は、地主と借地人の双方が土地を使う必要性や、これまでの経緯などを総合して判断されます。地主が土地を使いたいと考えていたり、単に「期限が来たから返してほしい」と求めたりしただけで、当然に更新を拒絶できるわけではありません。
このように更新が認められやすいため、借地人は長く住み続けやすいといえます。ただし、無条件にいつまでも借りられるわけではありません。地代の長期滞納や無断譲渡といった重大な契約違反があれば、更新の問題とは別に、契約の解除を求められるおそれがあります。
出典：旧借地法第4条・第6条
地代・更新料・建物維持費を確認する
借地人は、毎月の地代に加え、建物の修繕費や建物の固定資産税を負担します。土地の固定資産税は地主が負担するものの、地代や更新料がかかるため、土地を所有する場合より住居費が安くなるとは限りません。また、相続後に誰も住まなくなっても、契約が続く限り地代の支払いは続きます。
更新料にも注意が必要です。旧法借地権だからといって、更新料の支払いが法律で一律に義務付けられているわけではありません。
支払う必要があるかどうかは、契約書の更新料条項や、これまでの支払いの経緯から判断されます。請求額だけを見て支払いや拒否を決めず、根拠となる契約条項の説明を求めましょう。
古い建物を放置・解体する前に相談する
建物が古くなった場合の扱いも確認が必要です。旧法では、期間の定めがない契約や法定更新後の期間中に建物が自然に老朽化して建物としての効用を失う「朽廃」の状態になると、借地権が消滅する場合があります。一方、当初の契約で有効な存続期間を定めている場合は、その期間中に朽廃しても借地権は消滅しません。
だからといって、空き家になった実家を先に解体するのも避けましょう。旧法で更新を請求するには建物が残っていることが前提となり、土地が第三者に売られた際に借地権を主張するにも、原則として借地上の登記された建物が必要です。建物を取り壊す前に、借地契約の内容とその後の利用・売却方針を専門家と確認してください。
出典：不動産適正取引推進機構「契約期間・建物朽廃と更新・終了」
旧法借地権を相続・売却・建て替えするときは？
相続、売却、建て替えでは、地主の承諾が必要になる条件や手続きが異なります。実家を引き継いだ後に住むのか、売るのか、修繕するのかを考えながら、それぞれの確認点を押さえましょう。
相続では原則として地主の承諾は不要
借地権は相続の対象となり、相続人は建物とともに借地契約上の地位を引き継ぐことができます。相続は第三者への売却とは異なり、原則として地主の承諾や、相続を理由とする名義書換料は不要です。
ただし、生前贈与や相続人以外への遺贈は相続ではなく「借地権の譲渡」として扱われるため、原則として地主の承諾が必要です。
相続後は地主へ引き継いだ人を伝え、地代の支払方法を確認します。この際には、建物の相続登記も必要です。
原則として、相続による所有権取得を知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日より前から相続によってその建物の所有権を取得したことを知っており、相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。
なお、相続税の計算でも借地権は財産として評価されます。一般的には、自用地としての価額に借地権割合を掛けて評価します。
出典：民法第896条、法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
出典：国税庁「借地権の評価」
売却は地主の承諾と手取り額を確認する
借地権付きの建物を第三者へ売却する場合は、原則として地主の譲渡承諾が必要です。承諾を得る際には、地主に承諾料（譲渡承諾料）を支払うケースが多く見られます。
売却の方法は、主に以下の5つです。
- 第三者への売却
- 地主による買取
- 地主と協力して底地と借地権付き建物をまとめて売る
- 不動産会社による買取
- 等価交換後に売却
方法によって売却価格や承諾料の要否が変わるため、売却価格だけでなく、承諾料や仲介手数料を差し引いた手取り額で比べましょう。
借地権付き建物は、買主が住宅ローンを利用しにくく、売却に時間がかかることもあります。借地権の取引実績がある不動産会社に相談すると安心です。
建て替えは契約の制限と承諾条件を確認する
建て替えや増改築をする場合は、まず借地契約に「増改築には地主の承諾が必要」といった特約があるかを確認します。また、借地条件で建物の構造が決められている場合、木造から鉄筋コンクリート造へ建て替えるには、条件の変更について地主の同意が必要です。
屋根や外壁の補修といった通常の修繕であれば承諾が不要なことも多いものの、承諾が必要な工事を無断で進めると、契約の解除を求められるおそれがあります。
地主の承諾が得られない場合でも、一定の要件を満たせば、裁判所に承諾に代わる許可を求める「借地非訟」の手続きを利用できます。ただし、必ず許可されるわけではないため、交渉が難航した段階で弁護士へ相談してください。
まとめ｜最初の契約と更新履歴を確認しよう
旧法借地権は、現在も保護される権利であり、相続や売却も可能です。ただし、長く利用できることと、土地の所有者と同じ自由があることは別です。
まずは当初の借地契約書、更新契約書、地代の支払記録、土地・建物の登記事項証明書を集めましょう。登記だけで借地契約の全容が分かるとは限らないため、資料を突き合わせることが重要です。
