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自分で土地や建物を所有してはいるものの、何らかの理由で手放したいとお考えの人は非常に多いのではないでしょうか。

 

そこで活躍するのが借地権というものです。

 

今回は、借地権とはどういうものなのかをお話ししますので参考にしてみてください。

目次

1. そもそも借地権とは一体どういうものなの？
2. 借地権の種類について
3. 間違いやすい？借地権と地上権の違いについて
4. 借地権の相続について
5. 借地を処分を検討するべき理由
6. 借地権とはのまとめ

■そもそも借地権とは一体どういうものなの？

 

借地権とは簡単に言いますと、土地を貸しだす権利のことを指します。

 

たとえば、地主が土地を貸しだし借主がそこに家を建てて住むという方法です。

 

この場合は、土地は地主のもので建物は土地の借主のものになるという仕組みです。

 

また、土地と建物がセットになって売るケースは借地権付き建物と言われています。

 

借地権は基本的に土地の権利は地主にあること、借主は土地代を支払うこと、建物を勝手に売却できない、建て替え時は地主に確認をするなどの決まりがあります。

 

■借地権の種類について

 

借地権とひとくちに言っても、いくつかの種類があります。

 

それぞれの特徴について見ていきましょう。

 

〇旧借地権

 

時をさかのぼること1921年に、建物所有を目的とした法律ができました。

 

それが借地法（旧借地法）です。

 

そこから長い時を経て1992年の8月に新借地法が制定されました。

 

旧借地法では、堅固な建物は30年以上、非堅固の建物は20年以上の契約期間という決まりがありました。

 

また契約書に決まりがない場合は、堅固な建物は60年で、非堅固な建物は30年となります。

 

基本的に契約期間はありますが、更新することにより長いこと貸しだしできるという特徴があります。

 

〇普通借地権

 

普通借地権とは、契約更新ができる方法のことを指します。

 

基本的に普通借地権は、契約時に30年以上を定めた場合はそれに従い、30年未満で設定されたものは無効となります。

 

また、更新時には最初は20年でそれ以降は10年ごととされています。

 

もちろん、希望があれば期間を伸ばすことが可能です。

 

〇定期借地権

 

普通借地権とは別で、定期借地権というものがあります。

 

定期借地権とは契約期間を定め、その期間が終了すると更新ができない方法のことを指します。

 

たとえば、契約が終了した時点で建物を壊して土地を地主に返すというものです。

 

本来であれば、建物が土地の上に存在している以上、借主が優位にたつような仕組みでしたが定期借地権の場合はそれらを排除できるようになりました。

 

また、定期借地権にも3種類ありますのでそれぞれをお話しします。

 

△一般定期借地権

 

一般定期借地権とは、かなり長期にわたり土地を貸しだす方法のことを指します。

 

基本的には50年以上の期間で土地を利用してもらえます。

 

しかし、契約更新や延長などの選択肢が一般定期借地権にはないため、その時点で土地の上に建物があれば取り壊して返還をしてもらう仕組みになっています。

 

一般定期借地権には契約更新はありませんが、再度、一般定期借地権で貸しだすこともできます。

 

一般定期借地権の用途は多岐にわたり、居住用はもちろん事業用など自由に選べます。

 

基本的に一般定期借地権は、書面での契約によって有効とされます。

 

△事業用定期借地権

 

事業用定期借地権とは、その名の通り、事業を目的とした方法のことを指します。

 

つまり、一般定期借地権のように居住用としては利用できないことがポイントです。

 

また、事業用定期借地権は公正証書により契約しなければならない、という決まりがあります。

 

それ以外の方法での契約は無効となりますので、ご注意ください。

 

事業用定期借地権の契約期間は、10年以上50年未満となり、さらに10年以上30年未満と30年以上50年未満で内容が異なります。

 

10年以上30年未満の場合、契約が終了した時点で建物を壊して更地にして返す必要があります。

 

30年以上50年未満の場合は、契約更新や延長は任意とし、貸主と借主での話し合いをもってどうするのかを決めます。

 

△建物譲渡特約付き定期借地権

 

建物譲渡特約付き定期借地権とは、借地権の30年以上が経過をすれば建物を地主に買取ってもらえるという方法のことを指します。

 

買取を行った時点で、借地権は消滅します。

 

また、建物譲渡特約付き定期借地権では、いくつかのオプションもつけられます。

 

たとえば、建物を買い取る段階になったときに、建物自体がかなり古くボロボロになっている可能性があります。

 

地主側からすればボロボロの建物をあえて買い取るという選択肢がないケースがあるため、その場合は買取をせずに借地として対応することができます。

 

また、買取をしたとしても建物の持ち主が引き続きそこで住みたいケースもあるはずです。

 

その場合も、賃貸契約により引き続き住んでもらえます。

 

■間違いやすい？借地権と地上権の違いについて

 

借地権を調べていると、同じような地上権と混同してしまう可能性があります。

 

借地権と地上権は、異なる性質をもっています。

 

まず、地上権は借地権のひとつに変わりはありませんが、権利としての違いがあります。

 

借地権では、基本的に何かをする場合は地主に許可を求めないといけませんが、地上権の場合は譲渡や賃貸などをする際に地主の許可が必要ありません。

 

■借地権の相続について

 

実は借地権は相続の対象になる、ということをご存知でしたでしょうか。

 

仮に被相続人が亡くなったとしても、いままでの借地権は相続の対象となります。

 

また、借地権は何かをすれば地主の許可が必要ですが相続の場合は地主に許可を取る必要はありません。

 

ですが、建物の所有権に関しては名義変更をしなければなりません。

 

■借地を処分を検討するべき理由

 

 

もし、借地をそのまま持ち続けていたとしても費用や管理の面で手間がかかりますが処分をすれば大きなメリットがあります。

 

〇借地を売却すれば売却益が入る

 

借地を売却すれば、単純に売却益が手に入ります。

 

借地を現金化してしまえば、相続の際にも建物を分けることをしなくて済みます。

 

つまり、現金であれば相続時に公平に分割できるというわけです。

 

〇他の資産に組みかえできる

 

借地を売却したそのお金で、他の資産に組み替えることができます。

 

当然、優良な資産に組みかえができれば、それだけ理想的な活用ができるというわけです。

 

〇借地を売却することで金銭的な問題が解決

 

借地ということは賃料を支払っていることには違いありません。

 

もし、その借地がまったく使われていないようであれば、無駄に賃料を支払っているのではないでしょうか。

 

でしたら、借地を売却すれば今後は無駄な賃料を支払う必要がなくなりますし、地主とのやりとりも減ることでしょう。

 

■借地権のことなら専門の不動産会社に相談をしよう

 

借地権は、かなりの専門知識や経験が必要になるため、とてもではないですが個人でなんとかするのは難しいと言えます。

 

借地ということもあり、地主の許可が必要になってきますし、さまざまな手続きなども大きな問題となります。

 

手間や時間を考えますと、結果的にはプロに相談したほうが早期解決に導いてくれるといってもいいでしょう。

 

■借地権とはのまとめ

 

 

借地権にはさまざまな種類があり、それぞれが違う特性をもっている傾向にあります。

 

もし、借地権のことで悩んでいる、借地をどう活かしていいのかが分からないとのことであれば、いちど信頼できる借地専門の不動産会社に相談されることをおすすめします。

 

その道のプロでもある借地専門の不動産会社であれば、早期に悩みや疑問を解決してくれることでしょう。